Direito Imobiliário

Sim. A Lei do Inquilinato (8.245/91), no art. 19, permite ao locador ou ao locatário pedir revisão judicial do aluguel após 3 anos de vigência do contrato (ou da última revisão) para ajustá-lo ao preço de mercado. A perícia leva em conta imóveis comparáveis na região, padrão construtivo e estado de conservação.

A correção meramente inflacionária (IGPM, IPCA) não é revisão: é reajuste contratual anual previsto em cláusula, devido independentemente de ação. A revisional só cabe quando o aluguel pactuado se descolou significativamente do mercado.

A ação renovatória (arts. 51 a 57 da Lei 8.245/91) protege o ponto comercial do locatário. Requisitos cumulativos: (i) contrato escrito e por prazo determinado; (ii) prazo mínimo de 5 anos, ininterruptos ou somados; (iii) exploração da mesma atividade pelo mínimo de 3 anos consecutivos.

A ação deve ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato — prazo decadencial, perde-se irrecuperavelmente se descumprido. O locador pode resistir apenas por motivos legais: proposta melhor de terceiro, uso próprio, reforma substancial autorizada pelo Poder Público.

A defesa depende do fundamento. Em despejo por falta de pagamento, o art. 62 da Lei 8.245/91 permite ao locatário purgar a mora pagando o débito atualizado uma única vez a cada 24 meses (regra de ouro do inquilino). Em despejo para uso próprio ou denúncia vazia, cabe atacar o cumprimento dos requisitos formais e prazos.

Questões frequentes: excesso de cobrança (taxas indevidas, IPTU não previsto), descumprimento do locador (vícios não sanados), garantia ainda íntegra, prazo de desocupação insuficiente. Em locação residencial sem prazo, o despejo por denúncia vazia exige notificação prévia de 30 dias.

Sim. Vícios ocultos (infiltração, problemas estruturais, instalações deficientes não detectáveis na inspeção comum) são regidos pelos arts. 441 a 446 do CC: o comprador tem 180 dias (imóvel) para pedir abatimento do preço (ação estimatória) ou rescisão (ação redibitória) desde o conhecimento do vício.

Se o vendedor for construtora ou incorporadora, aplica-se o CDC e o prazo é de 90 dias após o aparecimento do vício (art. 26), além da garantia quinquenal de solidez (art. 618, CC). Provas essenciais: laudo de engenharia, fotos, notificação extrajudicial e troca de mensagens com o vendedor.

A jurisprudência consolidada admite carência de 180 dias após o prazo contratual (cláusula usual, validada por STJ). Esgotado esse período, o adquirente pode escolher: (i) manter o contrato e exigir multa moratória, lucros cessantes (aluguel que deixou de receber/economizar — em média 0,5% a 1% ao mês sobre o valor pago, conforme Súmula 162 do TJSP) e danos morais quando houver abalo significativo; ou (ii) rescindir com devolução integral e atualizada das parcelas pagas, sem retenção pela construtora — porque a culpa é dela (Súmula 543 STJ).

A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) reforça esse cenário: atraso superior a 180 dias autoriza rescisão sem ônus para o adquirente.

Depende de quem deu causa. Se o adquirente desiste por iniciativa própria, a Lei 13.786/2018 permite à incorporadora reter até 25% do valor pago (50% em caso de patrimônio de afetação), além de comissão de corretagem, IPTU e impostos do período, taxas condominiais e fruição (quando já houve posse).

Se a incorporadora deu causa (atraso superior a 180 dias, descumprimento contratual), o adquirente tem direito a devolução integral e atualizada, sem qualquer retenção, em parcela única em até 60 dias após o desfazimento (art. 67-A da Lei 4.591/64, com a redação da Lei do Distrato).

A Taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária) é considerada abusiva pelo STJ no Tema 938, por embutir custo sem contraprestação específica — cabe devolução em dobro quando paga indevidamente.

A comissão de corretagem, por sua vez, é válida desde que previamente informada ao comprador com clareza e destaque (mesmo Tema 938 STJ). Sem esse destaque prévio no contrato ou em documento separado, a corretagem também é devolvida. Prazo prescricional: 3 anos (art. 206, §3º, IV, CC).

Pode, mas com cautela. Cabe revisar: (i) capitalização indevida de juros fora das regras do SFH; (ii) TR como índice quando vedado para o sistema; (iii) tarifas abusivas (avaliação do bem cobrada em duplicidade, seguros casados); (iv) erro de planilha no Sistema de Amortização (SAC ou Price). A jurisprudência hoje é restritiva, especialmente para contratos do SFH com Caixa, considerando válidos os índices e a capitalização contratuais.

O STJ veda revisão genérica por onerosidade excessiva sem prova concreta de abusividade. Antes de ajuizar, faz-se análise atuarial-financeira para identificar pontos efetivamente recuperáveis.

Usucapião é a aquisição de propriedade pela posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono. Modalidades principais (CC e CF): extraordinária (15 anos, sem necessidade de justo título ou boa-fé, reduzida a 10 com moradia/atividade produtiva — art. 1.238); ordinária (10 anos com justo título e boa-fé, reduzida a 5 em determinados casos — art. 1.242); especial urbana (5 anos, imóvel até 250m², moradia, não ser proprietário de outro — art. 1.240 e art. 183, CF); especial rural (5 anos, até 50ha — art. 1.239); familiar (2 anos, abandono do lar pelo cônjuge — art. 1.240-A).

Desde o Provimento 65 do CNJ e o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, é possível usucapião extrajudicial em cartório, mais rápido e econômico, quando há documentação e consenso dos confrontantes.

Ajuíza-se ação de adjudicação compulsória (art. 501, CPC, e Súmula 239 STJ): pago o preço integralmente, o comprador tem direito de obter, por sentença judicial substitutiva da escritura, a transferência da propriedade no Registro de Imóveis, ainda que o vendedor se recuse ou esteja desaparecido.

Desde a Lei 14.382/2022 existe também a adjudicação extrajudicial diretamente em cartório, mais célere, quando o contrato é registrado e há prova inequívoca do pagamento. A escolha do rito depende do caso e da documentação disponível.

A Lei 8.245/91 (art. 37) autoriza quatro modalidades — caução (em dinheiro, bens móveis ou imóveis), fiança (com fiador pessoa física idônea), seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — e veda a cumulação entre elas. Cada uma tem perfil próprio.

A caução em dinheiro tem limite legal de 3 meses de aluguel (art. 38, §2º) e deve ser depositada em caderneta de poupança vinculada — os rendimentos pertencem ao locatário ao fim do contrato. Na prática de mercado é comum imobiliárias e proprietários exigirem 5, 6 ou mais aluguéis de caução: isso é ilegal, e a cláusula que extrapola os 3 meses pode ser anulada judicialmente, com devolução integral do excedente (corrigido) e, em hipóteses de cobrança indevida, em dobro (art. 42, parágrafo único, do CDC, quando aplicável). A fiança é a mais tradicional e robusta, pois alcança o patrimônio do fiador (inclusive bem de família, conforme art. 3º, VII, da Lei 8.009/90 — constitucional, segundo o STF). O seguro-fiança é rápido e desburocratizado para o locatário, mas tem custo embutido no aluguel.

É a ação mais comum, prevista nos arts. 9º, III, e 59 a 67 da Lei 8.245/91. O locador pode pedir liminar de despejo em 15 dias se cumular com garantia idônea (caução de 3 aluguéis em dinheiro) ou se o contrato estiver vencido sem garantia.

O locatário pode purgar a mora uma única vez a cada 24 meses, pagando o débito atualizado com correção, juros, multa e honorários. Não purgada, o processo segue para sentença de despejo, com prazo de desocupação voluntária de 30 dias, sob pena de desocupação forçada por oficial de justiça.

Em locação residencial, sim. Contrato com prazo determinado igual ou superior a 30 meses permite denúncia vazia ao final, sem motivar — basta notificação de 30 dias para desocupação (art. 46, §2º, Lei 8.245/91). Contratos abaixo de 30 meses, ao vencer, prorrogam-se por prazo indeterminado, e a denúncia vazia só cabe 5 anos depois (art. 47).

Mesmo nesses casos, há denúncia cheia a qualquer momento por motivos do art. 47: uso próprio, descumprimento do locatário, infração legal/contratual, falta de pagamento ou necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.

O art. 23, III, da Lei 8.245/91 obriga o locatário a restituir o imóvel no estado em que recebeu, salvo desgaste natural. Provas essenciais: vistoria de entrada detalhada, com fotos e descrição assinada por ambas as partes, e vistoria de saída comparativa, idealmente com laudo técnico.

Pode-se executar a caução, acionar o fiador ou o seguro-fiança, e cobrar diretamente o locatário pelos danos. Em ausência de acordo, ajuíza-se ação cobrança/indenização com base no laudo, somando danos materiais (reparos) e lucros cessantes (período sem poder alugar durante a reforma).

Sim. A Lei 13.786/2018 trouxe segurança jurídica ao mercado: permite à incorporadora reter até 25% dos valores pagos em caso de desistência do adquirente (50% em patrimônio de afetação), além de comissão de corretagem, impostos e taxas condominiais.

A lei também regulamenta o atraso justificado de até 180 dias sem multa, define formato e destaque obrigatórios para cláusulas penais e cria um quadro-resumo padronizado. Em contrapartida, exige clareza absoluta sobre prazos e penalidades — descumpridos os requisitos formais, a cláusula penal pode ser invalidada e a incorporadora perde a proteção.

Patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004 e Lei 4.591/64, arts. 31-A a 31-F) é a separação contábil e jurídica de um empreendimento específico do patrimônio geral da incorporadora. Os recursos do empreendimento ficam blindados contra dívidas de outros projetos e da própria incorporadora.

Vantagens: maior confiança do mercado e do banco financiador, RET (Regime Especial Tributário) com alíquota única de 4% sobre a receita (IRPJ, CSLL, PIS, COFINS), e — em caso de desistência do adquirente — retenção majorada para 50% dos valores pagos. É praticamente padrão em empreendimentos médios e grandes.

Desde o CPC/2015 (art. 784, X), a cota condominial é título executivo extrajudicial, dispensando ação de conhecimento. O síndico pode executar diretamente com base na ata de aprovação do orçamento e nos boletos vencidos.

A multa máxima é de 2% (art. 1.336, §1º, CC), com juros de 1% ao mês se não houver previsão diversa. Após reiterada inadimplência, a assembleia pode aprovar multa de até o quíntuplo da contribuição (art. 1.337) — providência que requer aprovação por 3/4 dos condôminos, sob pena de nulidade.

Análise mínima: (i) matrícula atualizada com certidão de ônus (20 anos), confirmando propriedade, área e ausência de gravames; (ii) certidões pessoais de vendedor (federais, estaduais, municipais, trabalhistas e cíveis) para afastar fraude contra credores e fraude à execução (Súmula 375 STJ); (iii) viabilidade urbanística (zoneamento, coeficiente de aproveitamento, IPTU, recuos); (iv) passivos ambientais (área contaminada, APP, reserva legal); (v) regularização fundiária, georreferenciamento e confrontações.

Um passivo escondido pode inviabilizar o empreendimento. A due diligence bem-feita evita perdas milionárias e ancora a estrutura de incorporação.

As rotas mais usadas: (i) usucapião extrajudicial (art. 216-A da Lei 6.015/73 e Provimento 65/CNJ) — quando há posse longa, ininterrupta e consenso dos confrontantes; (ii) REURB (Lei 13.465/2017) — regularização fundiária urbana de núcleos consolidados, com legitimação de posse e fundiária; (iii) retificação de área e georreferenciamento quando o imóvel existe na matrícula mas com descrição incorreta; (iv) adjudicação compulsória quando há contrato de compra e venda quitado sem escritura.

A escolha depende da origem do imóvel, da documentação disponível e da existência de litígio com vizinhos ou poder público.

Pilares de um contrato robusto: (i) memorial descritivo completo (NBR 12.721) com acabamentos, plantas, área privativa e comum; (ii) quadro-resumo padronizado pela Lei 13.786/2018 com prazos, multas, índice de correção e penalidades; (iii) cláusula de tolerância de 180 dias clara e destacada; (iv) comissão de corretagem destacada em documento próprio com ciência expressa do adquirente (Tema 938 STJ); (v) garantias previstas (fiança bancária, seguro de término de obra); (vi) previsão de patrimônio de afetação quando adotado.

Contrato bem estruturado é vacina contra ações de distrato, atraso e cobrança indevida — investimento que se paga muitas vezes ao longo do empreendimento.